PMI（房贷保险）指南 2026
PMI是首付不足20%时贷款机构强制要求的保险——保护的是银行不是你。2026年平均费率已经比十年前便宜近一半，但$30万贷款仍然每月要交$125-250。这篇讲清楚：费率怎么算、什么时候能取消、怎么主动申请取消。
2026年PMI费率表（年费率 × 贷款额）
| 贷款额 | 信用760+（0.5%） | 信用700-759（0.75%） | 信用660-699（1.0%） |
|---|---|---|---|
| $200,000 | $83/月 | $125/月 | $167/月 |
| $300,000 | $125/月 | $187/月 | $250/月 |
| $400,000 | $167/月 | $250/月 | $333/月 |
年费率 ÷ 12 × 贷款余额。数据基准：2026年MGIC/Arch/Esent定价指南。
取消时间线（$30万房、10%首付、6.625%利率）
- • 第1-3年：房价涨3%/年 → LTV降到80%以下 → 可主动申请取消（需评估费$300-500）
- • 第8年：纯摊销（不涨不跌）→ 余额$230,500 = 原价76.8% → 自动取消
- • 关键：80%和78%之间差2个百分点，主动申请的人平均早2-5年取消，省$7,000-15,000
常见问题
PMI一年要交多少钱？
2026年市场平均年费率是贷款额的0.50%-0.70%。以$30万贷款、10%首付（90% LTV）、信用分700-759为例：月费约$187（年费率0.75%）。信用分760+降到0.50%-0.60%，660-699档升到1.0%。
首付多少可以不用交PMI？
首付20%以上免交PMI。但FHA贷款首付5%+、VA和USDA贷款0%首付也都免PMI（FHA改收MIP、VA/USDA收担保费）。不是只有20%一条路。
PMI什么时候能取消？
贷款余额降到原房价78%时自动取消（无需申请）；降到80%时可以书面申请取消（需要当前估值+24个月按时还款记录）。房价上涨3%/年时，10%首付的贷款约3年就能主动申请取消。
PMI和MIP有什么区别？
PMI是商业贷款保险（conventional贷款），由保险公司承保；MIP是FHA贷款的政府担保费，1.75%一次性+年费0.50%-0.55%。关键区别：PMI到78% LTV可取消，MIP在首付不足10%时终身收取（只能转贷消除）。
多交首付还是交PMI更划算？
看机会成本：PMI月费$187约等于额外$3万首付的7.5%年化成本。如果这笔钱投资回报超过7.5%就选PMI；否则提高首付。2026年利率环境下，多数保守投资者建议先满足20%首付。