月供拆解 · 真实案例
美国买房月供到底多少钱？35万美元房贷月供全拆解
案例基准：房价 $350,000 · 首付 10% · 30年固定 · 利率 6.625%（PMMS 2026-08） · 更新于 2026-08-04
第一步：真实月供 = 四笔钱，不是两笔
银行广告说"月供2,043美元"没说谎，但它只说了 P&I。真实的钱是这样分的：
| 组成 | 每月金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 本金+利息（P&I） | $2,043 | 贷款31.5万，30年，6.625% |
| 房产税 | $321 | 按全美平均有效税率1.1%估算（实际看县） |
| 房屋保险 | $120 | 全美平均年保费约1,440美元 |
| PMI 房贷保险 | $197 | 首付10%（LTV 90%），费率0.70%档 |
| 真实月供（PITI） | $2,681 | 比广告数字高 31% |
第二步：首付怎么选？一张表看清
同样35万美元房价、6.625%利率，首付比例直接改变月供结构：
| 首付 | 贷款额 | P&I | PMI | 总月供（PITI） |
|---|---|---|---|---|
| 3.5%（FHA） | $337,750 | $2,163 | $155（MIP） | $2,759 |
| 10%（Conventional） | $315,000 | $2,043 | $197 | $2,681 |
| 15% | $297,500 | $1,929 | $174 | $2,544 |
| 20% | $280,000 | $1,793 | $0 | $2,234 |
看出规律没有：首付从10%加到20%，月供只少447美元，但30年累计少付16.1万美元（其中PMI节省7.1万）。如果现金流允许，首付20%是性价比最高的一档。
第三步：用计算器算你自己的数字
上面的案例用的是全美平均税率。你所在县的房产税可能差一倍：德州哈里斯县2.1% vs 加州洛杉矶县0.68%，同样35万美元的房子，月供差321美元。TruePITI 计算器内置247个县的精确税率：
华人买家常算错的三个地方
- 把广告月供当真实月供：广告只报P&I。签约前用PITI口径重算，心理预算留10%余量。
- 忽略汇率对月供的影响：如果收入部分来自国内，人民币贬值1%相当于月供变相涨1%。按保守汇率做预算。
- 首付资金在境外账户：贷款机构要求首付资金在美国账户存满2个月（部分银行60天流水），国内汇款要预留时间，别卡在过户前一天。
常见问题
月供不是本金加利息吗？为什么我算出来更高？
广告里常说的"月供"只含本金和利息（P&I）。真实月供是 PITI：本金、利息、房产税、房屋保险，首付低于20%还要加 PMI。以35万美元、10%首付、6.63%利率为例，P&I 是2,043美元，加上税、险、PMI后总月供2,681美元，多出31%。
首付多少可以免 PMI？
常规贷款（Conventional）首付达到20%即可免 PMI。FHA贷款无论首付多少都需终身缴纳抵押保险费（MIP），只能通过转贷（Refinance）取消。
房产税按什么算？
按当地政府评估的房屋价值乘以有效税率。全美平均有效税率约1.1%，但各县差异很大：德州哈里斯县2.1%，加州洛杉矶县0.68%，夏威夷仅0.28%。我们网站有247个县的精确税率数据。
首付10%和20%到底差多少钱？
以35万美元、6.63%利率为例：首付10%（贷款31.5万）月供2,681美元；首付20%（贷款28万）月供2,234美元，每月差447美元（含PMI节省197美元）。30年下来差超过16万美元。
房屋保险必须买吗？
贷款买房必须买，贷款机构会要求保险金额至少覆盖贷款余额。全美平均年保费约1,400美元，德州、佛州飓风区更高（可达3,000-5,000美元/年）。
计算口径：P&I 用标准摊销公式（P×[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1]），PMI 按 LTV 阶梯费率（80-85%档0.45%、85-90%档0.70%），符合 CFPB 规范。税率数据为247县实证+估算组合，页面有标注。
免责声明：估算仅供参考，实际月供以贷款机构报价为准。TruePITI 可能从合作机构链接获得佣金，不影响计算结果。
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